不動産投資 利回り
みなさん
お久しぶりに更新しますね。
師走の時期ですから皆様お忙しくされていらっしゃることでしょう。
今回は利回りについての記事を書いてみようと思います。
前回、立地と利回りは反比例すると書きましたが、
果たして利回りとは何なのか！！
簡単に言うと出資額に対して、年間でいくら回収できたかを割合で示したものです。
例えば1月1日に100万円を出資し、株式投資を始めて、12月31日は103万円になっていたとなれば、3万円÷100万円×100＝3％となるということです。
不動産投資にも利回りの考え方があり、
年間で回収できる家賃÷物件価格×100＝表面利回り
（年間で回収できる家賃ー管理費－修繕積立金）÷物件価格×100＝実質利回り
の2種類があります。
実質利回りで考える方が一般的です。
この考え方をもとに考えると私が普段扱っている物件の利回りは
4.0％～4.2％程度です。
低っ！！と考える方もいらっしゃるかと思います。
しかし、あくまでも現金で物件を購入し、運用した場合の利回りです。
基本的なスキームは融資を使った運用です。
そのため最初に支払う物件価格がローンの中に組み込まれますので、
自分の出資額自体が下がります。
その分毎月のローンの支払いはありますので、ランニングコストという形で出費に加算されます。
その結果、キャッシュでの運用とローンを利用しての運用とでは利回りに差が出ます。
事例をつかって利回りを算出してみます。
物件価格:2,410万円
月々家賃収入：9.5万円
建物管理費：5,000円
修繕積立金：3,490円
賃貸管理手数料：3,240円
固定資産税：4.5万円（年間）
不動産取得税：15万円
諸費用：60万円
頭金：10万
毎月の返済額：75,260円
仮に上記物件を現金一括で購入した場合
(95,000円-5,000円-3,490-3,240)×12か月÷(2,400万円+10万円+4.5万円+15万円+60万円)×100
=4.01%
仮に上記物件を融資を利用して購入した場合
(95,000円-5,000円-3,490-3,240-75,260円)×12か月-4.5万円÷(15万円+60万円+10万円)×100
＝6.81％
となります。
数字で見ても融資を利用したほうが
高利回りなのは明らかです。
よって、より大事なのは融資条件になります。
融資条件はひとそれぞれで条件が違いますので、各業者に尋ねてみましょう。
ちなみに今回の事例は金利は1.65％の35年ローンを使った場合という
条件のもとに支払額を算出しております。
全員この条件でできたら私も楽なんですけど、そういうわけじゃありません。
選ばれた方のみが好条件で融資が受けられます。
後ほど書きますが、融資条件が決まる要因は2つです。
業者と属性 によって決まります。
不動産投資を検討する際に気を付けることは、まず場所というのは基本ですが、
運用益も考えその指標である利回りも考えないといけないので、融資条件を確認しましょう。
高利回りだという物件に飛びついて、失敗している方を何度も見ておりますが、悲惨なものです。
私の仕事も正確な情報をお客様に発信して理解してもらってその上で納得して買って、買ってよかったと思っていただけるものをご提供しなきゃいけないですね。
情報不足のエンドユーザーのために頑張って情報発信を続けていきます。
質問はコメント欄でも
メールでも結構です。
anzaiyu1989@yahoo.co.jp
ワンルームマンションを活用した資産運用
年金により、老後の生活が安心だった時代は終わりをつげ、
個人で資産を貯蓄・投資し、効率的に資産を増やしていく時代に突入しました。
ところが、私たちはお金の取り扱い、特に「投資」に関して学んだことがありません。
海外に比べ、教育の場面で、お金の授業がないのは日本だけのようです。
だからといって、安易な気持ちで取り組んでは大損する可能性もあるのです。
しっかりと利益を出していくために正しい情報を得ていただきたいと感じています。
資産運用と聞くと、どのようなことを思い浮かべますか？
資産を増やす手段ですから、まずはいくらかの金額を貯蓄する必要があります。
そのお金をどう増やしていくのかがまず初めの第一歩です。
他にも様々な種類がありますが、ある程度大きな資金が必要です。
そこで、大きな資金がなくても取り組めるのが「不動産投資」なのです。
社会人になり、勤続3年を過ぎると、金融機関が投資用の物件購入のためのお金を貸してくれます。
たとえば、FX取引をやりたいから1000万貸してほしいとローンの申し込みをしても
どこの金融機関も貸してはくれません。投資用の資金にお金を貸してくれるのは不動産に対してだけです。
銀行も馬鹿ではないので、返してくれる人にしかお金を貸しませんし、
返済ができなくなったとしても、物件に抵当権をつけますので、
売って回収できないものには融資はしません。
つまり、銀行の貸し出しを認められた物件は担保価値が高いといえるのです。
それだけ、不動産投資はリスクが少ない投資なんです。
ワンルームマンションが資産運用にお勧めな理由
金融機関から融資を得て、分譲マンションの1室を購入し、
第三者に貸して、毎月の家賃収入から融資を受けたローンの返済に充てていく仕組みです。
ワンルームの家賃は、都内の中心部ですと7万～9万です。特に人気のエリアでは家賃相場が安定しているため、長期的な投資に向いている点です。
また長期的に建物を維持していく修繕費も、すべての部屋の所有者が毎月少額の積立金で賄える仕組みができている点も安心の一つです。
ワンルームマンションを複数所有して運用していく
お勤め先や、諸条件により、複数所有することも可能です。
もちろん、金融機関からの借り入れも大きくなりますが、家賃収入で返済していくので、生活に負担になることはないでしょう。
最長で組めるローンの期間は35年まで（条件によっては45年まで可能です）
この期間を聞くと、「ローンが終わり実際に家賃が入ってくるのはいったいいつだよ」
と思われるでしょう。
実は、そこからが、不動産を活用する資産運用の面白さでもあるので、個人のライフステージに合わせ、ご希望を聞きながら長期的な流れを数字で見ていくのが、本来のシミュレーションです。
つまり、繰り上げ返済シミュレーションです。
いつまでに完済して家賃を受け取りたいのか、支払額を抑えながらもちたいのか、
複数所有した場合、どうやって返済をすればいいのか相談することが大事ですね。
ところが、多くの不動産会社は、この物件を購入すれば、毎月の家賃からローンの返済を差し引きすると収支は〇〇〇円になります。といった目先の単純な計算のみ提示しているだけです。
ワンルームマンションを複数所有することで、本当の意味での不動産の資産運用を知っていただきたいと思います。
疑問質問はコメント欄でも
メールでも結構です。
anzaiyu1989@yahoo.co.jp
投資用ワンルーム どんな物件を買えばいいの？
皆さん
こんにちは！
どんな条件の物件を買ったほうがよいのか
結構タイトルのような質問をいただく機会が多いですが、
僕がいつも言っているのは
立地です！！！
と言っています。
理由は、立地さえよければ、家賃は限りなく途切れないですし、
それだけ需要があれば家賃も下がることがないからです。
そもそも、この投資用マンションの仕組みは、
ローンを組んでレバレッジを効かせて取り組むというのが一般的です。
その中で家賃が入ってこなければ成り立たない仕組みになります。
だから、安定的に賃料が取れる、立地が大事なんです。
僕個人としては立地さえ外さなければどんな物件でも運用失敗はないと考えます。
しかし、物件を選ぶ基準を利回りに置いて検討する方もいます。
投資用ということなので高い利回りに越したことはないのですが、
一方で高利回りということはそれだけリスクもあるということです。
大きく言えるリスクは家賃が入ってこないことです。
高利回り物件は主に郊外にあります。
楽街、健美家（不動産投資におけるポータルサイト）をみればわかるかと思います。
つまり、立地は利回りに反比例するんです。
郊外に行けば行くほど利回りは高くなり、10％20％と上がっていきます。
立地がよくて高利回りの物件には何かしら理由があります。（いわくつき）
そういった、物件をキャッシュで買うのであれば、構わないと思います。（僕はそれでも絶対買わない。利回りが高い金融商品ならいくらでもあるから）
しかし、少なくともローンを使ってというのはリスクが高いです。
ローンの支払いがある中で空室リスクが高すぎます！！
だから郊外の高い利回りが高い物件など買って家賃が取れないなんて
状況になってしまうなんて本末転倒なんです！
みなさん、とにかく立地です！！
生命保険の見直しと同時に考える資産形成
突然ですが皆さん
生命保険って加入していますか？
結婚すると、お子様や奥様のために考える方が多いでしょうし、
独身でも、社会人になり、医療保険を検討するときに、
深く考えずに一緒に生命保険にも加入したという方も多いのではないでしょうか？
会社の大先輩から、昔は勤務先に保険のおばちゃんが来て、
何となくという流れで入ったという時代もあったようです。
このように、みんなが入っているから、
みんなこのくらいの死亡保険金だから私も…
という流れで保険内容を決めていませんか？
全ての保険が悪いわけではありませんが、
「保険の掛け金」高いです！
近年では、外資系の保険会社の参入もあり、
国内のへ保険会社より、
安い掛け金で同じような保障が得られる保険が登場しています。
日本を代表する生命保険会社、
N本生命ビルや、D一生命ビル、都内には結構多く見かけます。
皆さんが毎月払ってくれている保険料を集め
不動産投資を行っているということです。
「そんな保険は辞めたが良い」と考えるのは早急ですが
一度見直しは考えてもよい方は多くいらっしゃると思います。
特に30代～50代くらいの方で、国内の保険会社に加入しており、
毎月の掛け金が5,000円から30,000円ほど、お支払いされているのでしたら、
保障内容、解約返戻金、払い込み年齢転換時期は確認してみてください。
そういう保険に加入されている方は、
投資用のワンルームマンションにより
保険を考えてもよいのかもしれません。
投資用マンショは、ローン契約時の際、
同時に団体信用生命保険の契約も行われます。
（全ての金融機関ではない）
自宅のローン契約をした方は、同契約を行ったかと思います。
団体信用生命保険とは、
もし仮にローン主契約者が、死亡もしくは重度障害等で
返済不可となった場合に、融資を行った金融機関と提携している保険会社が
ローンの残高分を代理弁済してくれる保険です。
もちろん、加入するためには通常の生命保険同様に
健康でないと加入はできません。
では、月々の掛け金は、高いか低いのか。
実は、掛け金はローンの支払いの、金利部分に含まれていることが多いのです。
家賃でローンの支払いをすることが前提の不動産投資では、
団体信用保険の掛け金の支払いはないということになります。
例えば、家賃80,000円が得られるマンションのオーナーで、
月々のローン支払いが75,000円という状態であれば、
毎月5,000円を受け取りながら、ローン残高分の保障を
ご家族様が受けられるということになります。
もっといえば、ご家族様が生きる分だけの家賃収入が保障となります。
一般的な生命保険よりも、投資用マンションの保険のほうが、保険料は安く（または受け取りながら）、保障も同額以上のものが取れるということになりますので、
これを知ると保険をやめて、マンションを買うという選択をする方もいらっしゃいます。
保険の見直しと同時に、これを機に考えてみてください。
資産形成をしながら節税できる 一石二鳥な投資
さて、12月に入ろうとしている中で
そろそろご勤務先から年末調整の用紙が配布されるころでしょうか。
控除がたくさんある方はめんどくさいですよね。
そして、12月末頃に、源泉徴収票が配布されます。
その一番右端にある源泉徴収税額というのが、年間でお支払いされた所得税になります。
どうですか？
沢山の税金を払っていらっしゃる方もいらっしゃるのではないでし
そのお支払いした税金を少しでも取り戻したくありませんか？
ワンルーム投資には、税金を還付・軽減できる効果があります。
ワンルーム投資をスタートすると確定申告をしていただき、
＊不動産所得を計上する必要がございます。
その不動産所得を赤字で計上することで、
給与所得と合算して＊課税所得を落とすことができ
払いすぎた税金を取り戻すことができるのです。
＊1不動産所得
＝売上（家賃収入・更新料）ー経費（減価償却費、借入金利子、租税公課、損害保険料、管理費、修繕積立金、代行手数料、諸費用、雑費）
＊2課税所得
課税所得とは、「課税対象所得」のことで、年間の収入から経費や控除額を引いた金額のことを表します。
これは所得税を算出する時に必要な金額で、課税所得の金額により自分で支払う所得税が決まります。
節税ができる額というのはそれぞれ持つ物件、個人の年収、控除、時期によりまして
変わってきますので、下記連絡先までお気軽にお問合せくださいませ。
12月中に登記を済ますことができれば、
投資用マンションを活用した年金対策
毎年、年金事務所から「年金定期便」が届きます。
以前の日本では、定年退職後は年金により悠々自適な生活でした。
ですが、今の日本の人口構成や医療費など考えると
今の20代～30代にとっては、夢物語です。
夫婦2人で老後生活を送る上で必要と考えられている
「ゆとりある生活費」は、月あたり約34.9万円
という統計データが公表されています。
人それぞれ、必要な金額は違いますが、
生活費、住宅資金、教育資金、医療費、
といった基本的生活費のほかに、
将来は旅行や、サラリーマン時代にできなかったことなど、
楽しみたいのに、何をするにもお金がかかります。
そこで、
年金代わりになるものを考える必要があるのではないでしょうか。
ほとんどの保険会社が、「個人年金型保険」を出しています。
将来、多くの保険金をもらおうとすると、掛け金も高くなります。
給料から天引きされる「厚生年金保険料」も、
大きな負担になっているのに、
加えて、個人年金の掛け金もとなると、貯蓄どころではないですね。
そこで、ご自身では大きな資金を使わずに
将来の「不労所得」を生み出すのが、マンション経営なのです。
銀行のローンを活用して行う「投資」です。
投資には株や証券など様々な種類がありますが、
銀行が融資をしてくれる投資は、不動産しかありません。
ワンルーム投資をすると家賃収入が
入ってきます。
それを足りない年金の代わりのするという
考え方があります。
毎月の家賃収入で、すべてのローン完済後には、
家賃収入から、管理費等を控除した残額の全てが手取り金額となり、
ご自身の将来の収入源を増やすための大きな助けとなりますので、
現在非常に注目を集めています。
さらには、複数のワンルームを所有する方法や、
繰り上げ返済も計画的にすることで、
早めに完済するプランも重要なポイントです。
将来設計のひとつとして、自分に合ったプランを
シミュレーションしてみると、リアルにわかりやすいと思います。
地獄って！！
ブログを書き始めます。
ザイアンです。
ここでは、ワンルーム投資に関する正しい情報を発信できればと思い始めました。
投資と聞くとリスクがある。
損をする。
危ない。
などのネガティブ要素が先行すると思います。
しかしながら、今後に向けて投資を行わないということに対する
リスクも考えていかなくてはいけないと思います。
しかし、ネットでは情報は乱立し、間違った情報が
飛び交いそれを信じてしまう方も多いと思います。
正しい情報を発信しご覧になっていただく方には
正しい受け取り方をしていただき
より良い知識として吸収していただけると幸いです。
ワンルーム投資に興味がある
興味あるけど不安がある
やろうと思うけど踏み切れない
契約前だけど大丈夫かどうか
のような疑問・質問をなんでも
お気軽に相談に乗れるようにしていきたいと思います。
