不動産投資 利回り

みなさん

お久しぶりに更新しますね。

師走の時期ですから皆様お忙しくされていらっしゃることでしょう。

今回は利回りについての記事を書いてみようと思います。

前回、立地と利回りは反比例すると書きましたが、

果たして利回りとは何なのか！！

 簡単に言うと出資額に対して、年間でいくら回収できたかを割合で示したものです。

例えば1月1日に100万円を出資し、株式投資を始めて、12月31日は103万円になっていたとなれば、3万円÷100万円×100＝3％となるということです。

不動産投資にも利回りの考え方があり、

年間で回収できる家賃÷物件価格×100＝表面利回り

（年間で回収できる家賃ー管理費－修繕積立金）÷物件価格×100＝実質利回り

の2種類があります。

実質利回りで考える方が一般的です。

この考え方をもとに考えると私が普段扱っている物件の利回りは

4.0％～4.2％程度です。

低っ！！と考える方もいらっしゃるかと思います。

しかし、あくまでも現金で物件を購入し、運用した場合の利回りです。

基本的なスキームは融資を使った運用です。

そのため最初に支払う物件価格がローンの中に組み込まれますので、

自分の出資額自体が下がります。

その分毎月のローンの支払いはありますので、ランニングコストという形で出費に加算されます。

その結果、キャッシュでの運用とローンを利用しての運用とでは利回りに差が出ます。

事例をつかって利回りを算出してみます。

物件価格:2,410万円

月々家賃収入：9.5万円

建物管理費：5,000円

修繕積立金：3,490円

賃貸管理手数料：3,240円

固定資産税：4.5万円（年間）

不動産取得税：15万円

諸費用：60万円

頭金：10万

毎月の返済額：75,260円

 仮に上記物件を現金一括で購入した場合

(95,000円-5,000円-3,490-3,240)×12か月÷(2,400万円+10万円+4.5万円+15万円+60万円)×100

 =4.01%

仮に上記物件を融資を利用して購入した場合

(95,000円-5,000円-3,490-3,240-75,260円)×12か月-4.5万円÷(15万円+60万円+10万円)×100

 ＝6.81％

 となります。

数字で見ても融資を利用したほうが

高利回りなのは明らかです。

よって、より大事なのは融資条件になります。

融資条件はひとそれぞれで条件が違いますので、各業者に尋ねてみましょう。

ちなみに今回の事例は金利は1.65％の35年ローンを使った場合という

条件のもとに支払額を算出しております。

全員この条件でできたら私も楽なんですけど、そういうわけじゃありません。

選ばれた方のみが好条件で融資が受けられます。

後ほど書きますが、融資条件が決まる要因は2つです。

業者と属性 によって決まります。

不動産投資を検討する際に気を付けることは、まず場所というのは基本ですが、

運用益も考えその指標である利回りも考えないといけないので、融資条件を確認しましょう。

高利回りだという物件に飛びついて、失敗している方を何度も見ておりますが、悲惨なものです。

私の仕事も正確な情報をお客様に発信して理解してもらってその上で納得して買って、買ってよかったと思っていただけるものをご提供しなきゃいけないですね。

情報不足のエンドユーザーのために頑張って情報発信を続けていきます。

 質問はコメント欄でも

メールでも結構です。

anzaiyu1989@yahoo.co.jp